Время идет, жизнь меняется. Мы съезжаемся и разъезжаемся, ломаем одни стенки, ставим другие, объединяем квартиры и пробиваем входы. Процесс естественный, но неоднозначный. Постоянное стремление улучшить, с нашей точки зрения, квартиру, может обернуться серьезной проблемой в будущем как реальной, так и документальной.
Это относится не только к нашим квартирам, но и к нежилой недвижимости. Часто с предпринимательской целью покупаются квартиры под объединение и переведение в нежилой фонд, не зная наверняка, станет ли этот офис удобным для работы или опасным для жизни. Внешний вид жилья может быть аккуратным и чистым, но знаем ли мы, что скрывается под обоями и полами, внутри стеновых перегородок?
Основные правила перепланировки квартир
Например, дома конца 19-го и начала 20-го веков часто имеют деревянные балки и перекрытия. Сломав их, не зная схемы строения, можно обрушить пол. К тому же, бревенчатые конструкции за длительное время эксплуатации, скорее всего, прогнили и представляют серьезную опасность. Обычно такие дома требуют капитального ремонта всего здания. Намного лучше для перепланировки подходят квартиры в так называемых «сталинских» домах, добротно и надежно построенных. Но как узнать все возможные проблемы, связанные с перепланировкой? В первую очередь необходимо придерживаться следующих правил:
Правило 1
Если вы решили сделать перепланировку, сначала выясните уровень технического состояния здания. Проведение изыскательских работ при этом необходимо. Если дом не построен в ближайшие годы, вы не можете получить необходимую информацию. «На глаз» очень трудно понять, какие стены являются несущими, и от них зависит прочность всей конструкции здания, а какие просто перегораживают помещение. Поэтому до составления даже примерного плана реконструкции квартиры, нужно точно выяснить что можно, а что нельзя будет выполнить.
Категорическому запрещению подлежат следующие работы:
демонтаж и изменение вентиляционных схем;
прокладка газопровода внутри стен, недоступность для обслуживания соединений труб;
перенос мест общего пользования в жилые помещения: кухню нельзя переносить на место жилой комнаты, устанавливать сантехническое оборудование;
присоединять к квартире площадь лестничных площадок, с ограничением доступа к электрическим щитам, водопроводным стоякам;
замена подвода газовых труб на гибкие трубы и замена газовой плиты самостоятельно и без разрешения управления Мосгаза.
При полном выкупе помещений в здании, имеющем лицевой фасад, его реконструкция возможна только с соответствующего разрешения Москомархитектуры и представление проекта реконструкции. Если здание является памятником архитектуры, то на ремонт фасада также требуется получение разрешения.
После составления проекта и получения технического заключения на ремонтные работы, необходимо сделать его согласование в государственных органах и Межведомственной комиссии муниципального округа. При возникновении спорных вопросов обращайтесь в городскую Межведомственную комиссию.
Правило 2
Во избежание любых спорных вопросов, в первую очередь внимательно изучите закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» №37 от 29 сентября 1999 года. В нем описана вся документация и согласования, необходимые для представления в Межведомственную комиссию.
Согласования понадобятся от территориальных органов архитектурного надзора и градостроительства – архитекторов районных отделов, санитарно-эпидемиологического надзорного органа, государственной пожарной инспекции, газовой технической службы, жилищного комитета, на балансе которого находится здание. Если для нормальной работы в нежилом помещении или проживания в квартире данного здания мощности электросети не удовлетворяет, что часто встречается в старых домах, не рассчитанных на большое потребление электричества, то вы можете подать прошение о выделении дополнительной мощности. Объяснив, при этом, причины, по которым вам нужна электроэнергия. При положительном решении в МСК Мосэнерго возможно подключение трехфазной сети напрямую в помещение. Проект на разрешение подвода электрической мощности предварительно проходит согласование в МНИИТЭП. Работы по проведению электричества проводятся только организацией, специализирующейся на данном виде работ и имеющей лицензию на их выполнение. Не забудьте, что на этапе согласования проекта по проведению дополнительной электрической мощности, вы должны получить одобрительные подписи всех соседей, смежных в вашей квартирой, офисом, поставленные ими в домовом управлении при свидетелях. Выдержка из закона: «Управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций». В связи с этим положением спрогнозируйте свои действия, учитывая праздники и летние отпуска, во время которых оперативно получить подписи вряд ли удастся.
Заранее сделайте нужное число копий проекта и технического заключения.
Правило 3
Тщательно спланируйте свой временной график. Отведите дополнительное время на задержки, которые от ваших действий не зависят, как то: не единовременная возможность подписания разрешений соседями, их отсутствие, повторные визиты в различные комиссии и комитеты для согласований проекта и т. д.
Подойдите ответственно к выбору строительной бригады для ремонта вашего помещения. Фирма строителей, должна иметь лицензию на каждый вид работ, профессиональное оборудование, знания особенностей того или иного здания. К примеру, дома из бетонных панелей хорошо проводят ударные и звуковые нагрузки, поэтому применение перфораторов и отбойных молотков может привести к повреждениям тонких мест бетонных стен, откалыванию бетонных частей. Поэтому подумайте, стоит ли нанимать на дорогостоящие по материалам работы дешевую рабочую силу из стран бывшего Советского Союза.
Правило 4
Не только строительные работы стоит доверить специалистам своего дела, но и подготовку разрешительной документации. Обычно дневной график руководителя успешно работающей фирмы не позволяет ему лично тратить время на визиты в Мосгаз и Мосэнерго, ведь они могут растянуться на часы, дни, недели. Передоверить своим заместителям и секретарям конечно можно. Но, они также как и руководитель, не являясь профессионалами, потратят много лишнего времени на оформление документом. А, возможно, и не смогут решить все проблемы должным образом, зачастую не только по причине некомпетентности.
При принятии вами решения о нерегистрации перепланировки по причине нехватки средств или по другим причинам, не забудьте о своей ответственности в случае какого-либо повреждения чужого имущества, причиненного вашей реконструкцией помещений. При наличии полного пакета документов с подтверждением корректно произведенной перепланировки, ответственность за любые несчастные случаи с нанесением ущерба третьим лицам, несет орган, разрешивший данную перепланировку. Если такого разрешения нет, то восстанавливать причиненный моральный и материальный ущерб придется вам.
Правило 5
Не тратьте понапрасну свое время, силы, нервы и обратитесь за помощью в оформлении всей документации, разрешающей вам сделать перепланировку, в юридическую фирму, специализирующуюся на данном виде деятельности.