Аренда помещения в торговом центре — серьёзные инвестиции. Даже небольшая точка требует расходов на аренду, ремонт, оборудование и персонал. Чтобы избежать финансовых рисков, предпринимателю важно заранее оценить, через какое время вложения окупятся и какой уровень выручки необходим для стабильной работы.
Основные показатели рентабельности
При расчёте окупаемости учитывают несколько ключевых параметров:
- Арендная ставка и сопутствующие расходы. Базовая плата, эксплуатационные платежи, коммунальные услуги, маркетинговые сборы.
- Первоначальные вложения. Ремонт, оборудование, закупка товара, депозит по договору аренды.
- Средний чек. Средняя сумма покупки напрямую влияет на выручку.
- Количество покупателей. Поток посетителей и конверсия в продажи.
Эти показатели позволяют рассчитать точку безубыточности — минимальный объём продаж, при котором бизнес покрывает все расходы.
Как рассчитать точку безубыточности
Формула проста:
Ежемесячные расходы ÷ Средний чек = Необходимое количество покупок.
Например:
- Расходы (аренда + коммунальные + зарплата + налоги) = 300 000 рублей.
- Средний чек = 1500 рублей.
- Значит, для выхода «в ноль» нужно 200 покупателей в месяц.
Факторы, влияющие на скорость окупаемости
1. Местоположение внутри ТЦ
Точка возле эскалаторов или якорных арендаторов приносит больше трафика, чем помещение в удалённом коридоре. Иногда стоит платить дороже за «горячую» зону, потому что высокая проходимость ускоряет возврат инвестиций.
2. Формат бизнеса
Островки и небольшие точки обычно окупаются быстрее из-за меньших вложений в ремонт и оборудование. Кафе или бутик с интерьером требуют большего бюджета и, соответственно, более длительного срока окупаемости.
3. Сезонность
Некоторые ниши зависят от сезона: подарки и сувениры лучше продаются к праздникам, летняя одежда — в тёплый период. Важно учитывать, что первые месяцы работы могут совпасть с «низким» сезоном.
4. Конкуренция
Если рядом расположены магазины с тем же ассортиментом, часть покупателей уйдёт к ним. При высокой конкуренции период окупаемости увеличивается.
5. Условия договора
Льготный период на время ремонта, скидка на аренду в первые месяцы и фиксированная ставка без индексации помогают ускорить возврат вложений.
Средние сроки окупаемости
- Островки: 6–12 месяцев.
- Бутики малой площади: 12–18 месяцев.
- Кафе и рестораны: 18–36 месяцев.
- Бутики с дорогим ремонтом и интерьером: до 2–3 лет.
Эти цифры зависят от выбранной ниши, уровня аренды и качества управления бизнесом.
Как прогнозировать рентабельность заранее
- Запросите данные о трафике ТЦ. Управляющие компании обычно ведут статистику посещаемости.
- Сделайте тестовые замеры. Посчитайте поток людей в разные часы и дни недели.
- Оцените конверсию. В среднем в магазин заходит 5–15% проходящих мимо, а покупку совершает 20–40% из них.
- Составьте финансовую модель. Включите все расходы и рассчитайте точку безубыточности.
- Учтите риски. Заложите запас в 20–30% от планируемой выручки на случай падения трафика.
Практический пример
Арендатор открыл магазин косметики на островке в крупном ТЦ:
- Аренда и расходы: 120 000 рублей в месяц.
- Средний чек: 800 рублей.
- Для покрытия расходов нужно минимум 150 продаж в месяц.
- При трафике 10 000 человек в день и конверсии 1% реальная выручка достигает 240 000 рублей.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — аренда помещения в торговом центре
Дата публикации: 29 июля 2022 года